Quy định về đồng tiền giao dịch
- Tất cả các giao dịch bất động sản tại Việt Nam đều được tính bằng Đồng Việt Nam (VND)
- Chủ đầu tư không bao giờ xuất hóa đơn hoặc yêu cầu thanh toán bằng ngoại tệ
- Theo quy định, chủ đầu tư cũng không chỉ ra các giá trị tương đương bằng USD hoặc EUR trong hợp đồng hoặc thông báo thanh toán
- Tất cả các nghĩa vụ theo hợp đồng đều được thanh toán nghiêm ngặt bằng VND
Đặt cọc ban đầu và các khoản thanh toán đầu tiên
Khoản thanh toán đặt cọc ban đầu, cũng như trong nhiều trường hợp là khoản thanh toán đầu tiên trong cơ cấu giao dịch, thường được thực hiện trước khi bất kỳ tài liệu hỗ trợ chính thức nào được phát hành.
Tại thời điểm này
- thường không có hóa đơn, thỏa thuận đặt cọc hoặc Hợp đồng mua bán (SPA)
- do đó, việc chuyển khoản SWIFT có thể gặp khó khăn, cả hai:
- tại ngân hàng gửi, và
- tại ngân hàng Việt Nam nhận
Ngân hàng ở cả hai bên có thể, với xác suất cao, yêu cầu:
- cơ sở pháp lý cho việc chuyển khoản
- tài liệu hợp đồng chứng minh mục đích thanh toán
Vì các tài liệu đó chưa có sẵn ở giai đoạn đặt cọc, việc chuyển khoản SWIFT có thể bị chậm trễ, bị từ chối hoặc bị đóng băng.
Khuyến nghị thực tế
Đối với các khoản thanh toán đặt cọc và các khoản chuyển khoản khác ở giai đoạn đầu trước khi ký thỏa thuận đặt cọc hoặc SPA, người mua thường sử dụng các công cụ tài chính thay thế, chẳng hạn như:
- Wise
- Revolut
- các nền tảng thanh toán quốc tế tương tự
Các công cụ này thường linh hoạt hơn ở giai đoạn trước khi ký hợp đồng.
Chuyển khoản sau khi thực hiện hợp đồng
Khi thỏa thuận đặt cọc hoặc Hợp đồng mua bán (SPA) đã được ký kết hợp lệ:
- mục đích thanh toán được ghi rõ ràng
- cơ sở hợp đồng để chuyển khoản được thiết lập
Tại thời điểm này
- chuyển khoản ngân hàng quốc tế qua SWIFT không gặp phải các vấn đề lớn
- thanh toán có thể được thực hiện trực tiếp vào tài khoản do chủ đầu tư chỉ định theo hợp đồng
Sự phù hợp rõ ràng giữa mô tả thanh toán và ngôn ngữ hợp đồng vẫn là điều cần thiết.
Ngân hàng Việt Nam chấp nhận tiền tệ
Các ngân hàng Việt Nam thường chỉ chấp nhận các loại tiền tệ quốc tế chính.
Trên thực tế
- USD và EUR được chấp nhận rộng rãi
- việc chuyển khoản bằng các loại tiền tệ ít được sử dụng hơn có thể gặp khó khăn
Các ngân hàng Việt Nam thường không chấp nhận hoặc có khả năng xử lý hạn chế các khoản chuyển khoản bằng
- Nhân dân tệ (CNY)
- Yên Nhật (JPY)
- và các loại tiền tệ không phải là đồng tiền chủ chốt khác
Các khoản chuyển khoản đó có thể bị
- chậm trễ
- bị từ chối
- hoặc yêu cầu các thủ tục tuân thủ bổ sung
Khuyến nghị thực tế
Trong trường hợp tiền được nắm giữ bằng nội tệ hoặc tiền tệ không phải là đồng tiền chủ chốt, nói chung nên:
- chuyển đổi số tiền thành USD hoặc EUR trước, và
- sau đó thực hiện chuyển khoản đến Việt Nam
Cách tiếp cận này làm giảm đáng kể rủi ro hoạt động và tuân thủ.
Những cân nhắc chính cho người mua
- Các khoản thanh toán ở giai đoạn đầu là nhạy cảm nhất từ góc độ ngân hàng và tuân thủ
- Các nền tảng thanh toán thay thế thường phù hợp hơn trước khi ký hợp đồng chính thức
- Sau khi thực hiện thỏa thuận đặt cọc hoặc SPA, việc chuyển khoản SWIFT tiêu chuẩn thường đơn giản
- Sử dụng USD hoặc EUR làm tiền tệ trung gian giúp giảm thiểu ma sát chuyển khoản
- Mô tả thanh toán chính xác là rất quan trọng đối với:
- bán lại trong tương lai
- hồi hương vốn
- tuân thủ thuế