Luật pháp Việt Nam không cấm các ngân hàng phát hành các khoản vay thế chấp cho cá nhân nước ngoài.
Theo Luật Nhà ở, chủ sở hữu nước ngoài có quyền hợp pháp sử dụng bất động sản nhà ở làm tài sản thế chấp khi vay vốn ngân hàng tại Việt Nam.
Tuy nhiên, mặc dù được phép theo luật định, việc tiếp cận nguồn tài chính thế chấp cho người nước ngoài chủ yếu được định hình bởi các quy định của ngân hàng, yêu cầu về cư trú và các chính sách rủi ro nội bộ, hơn là các hạn chế theo luật định.
Tình trạng cư trú và giới hạn thời hạn vay
Các ngân hàng Việt Nam thường chỉ được phép cấp các khoản vay cho cá nhân nước ngoài trong thời hạn hiệu lực của tình trạng cư trú hợp lệ của người vay.
Trong thực tế:
- Các khoản vay thế chấp chỉ có thể được cấp trong thời hạn hiệu lực của Thẻ tạm trú (TRC)
- Do đó, thời hạn vay tối đa thường là 5 năm
- Những người chỉ có thị thực — bao gồm cả thị thực kinh doanh — không đủ điều kiện vay thế chấp
Do đó, các sản phẩm thế chấp dài hạn tương đương với những sản phẩm dành cho công dân Việt Nam thường không thể tiếp cận được đối với người mua nước ngoài.
Các ngân hàng sẵn sàng xem xét người vay nước ngoài
Trong một số trường hợp hạn chế, một số ngân hàng nhất định — thường là các ngân hàng có vốn đầu tư nước ngoài hoặc các ngân hàng quốc tế hoạt động tại Việt Nam — có thể xem xét các đơn xin vay thế chấp từ các cá nhân nước ngoài.
Những ngân hàng này thường bao gồm:
- HSBC
- Standard Chartered
- Shinhan Bank
- (trước đây) Citi Bank và các tổ chức tương tự
Những trường hợp như vậy thường yêu cầu tất cả những điều sau:
- Thẻ tạm trú (TRC) hợp lệ
- Giấy phép lao động hợp lệ
- Hợp đồng lao động tại Việt Nam còn hiệu lực
- Thu nhập có thể xác minh có nguồn gốc từ Việt Nam
Ngay cả khi đáp ứng các tiêu chí này:
- Thời hạn vay vẫn bị giới hạn bởi thời hạn hiệu lực của TRC
- Các yêu cầu về trả trước thường cao
- Việc phê duyệt được cấp nghiêm ngặt trên cơ sở từng trường hợp
Các hạn chế thế chấp đối với việc bán lại (chuyển nhượng) khi chưa hoàn thiện
Khi một bất động sản được bán lại trong giai đoạn xây dựng — thực chất là thông qua việc chuyển nhượng quyền theo hợp đồng mua bán (SPA) — các hạn chế về tài chính bổ sung sẽ được áp dụng.
Các ngân hàng Việt Nam không cung cấp các khoản vay thế chấp được bảo đảm bằng các đơn vị nhà ở chưa hoàn thiện trong các giao dịch thứ cấp tư nhân.
Sự khác biệt chính
1. Bán hàng trực tiếp từ chủ đầu tư
Ngân hàng có thể gia hạn tín dụng theo các chương trình tài chính liên kết hoặc được phê duyệt của chủ đầu tư, ngay cả khi dự án đang trong quá trình xây dựng.
2. Giao dịch thứ cấp giữa các cá nhân (chuyển nhượng SPA)
Ngân hàng không chấp nhận các căn hộ chưa hoàn thiện hoặc chuyển nhượng SPA làm tài sản thế chấp.
3. Bất động sản đã hoàn thành và bàn giao chính thức
Cho vay thế chấp thường chỉ được xem xét sau khi tòa nhà đã hoàn thành, được nghiệm thu chính thức và bàn giao, với quyền sở hữu được đăng ký đầy đủ.
Ý nghĩa thực tế
Người mua mua các đơn vị thông qua chuyển nhượng trong quá trình xây dựng thường phải dựa vào tiền mặt hoặc tài chính phi ngân hàng. Thế chấp ngân hàng chỉ trở nên liên quan sau khi dự án hoàn thành và bàn giao chính thức.
Thực tế thị trường
Mặc dù được phép theo luật định, tài chính thế chấp cho người mua nước ngoài tại Việt Nam vẫn là một ngoại lệ hơn là thông lệ.
Do đó:
- Hầu hết các thương vụ mua lại của người nước ngoài đều dựa trên vốn chủ sở hữu
- Các chương trình trả góp do chủ đầu tư hậu thuẫn là công cụ tài chính chủ đạo
- Thế chấp ngân hàng, khi có, thường là công cụ tài chính bổ sung hơn là công cụ tài chính cốt lõi
Những điểm chính cần ghi nhớ
- Tài chính thế chấp cho người nước ngoài tại Việt Nam là hợp pháp nhưng thực tế bị hạn chế
- Thời hạn vay bị ràng buộc bởi tình trạng cư trú và thường là ngắn hạn
- Tài chính ngân hàng thường không có sẵn cho việc bán lại tư nhân khi chưa hoàn thiện
Việt Nam nên được xem là một thị trường bất động sản dựa trên vốn chủ sở hữu đối với các nhà đầu tư nước ngoài.