Подробная пошаговая инструкция для иностранных покупателей недвижимости во Вьетнаме.Эта глава описывает весь процесс покупки недвижимости во Вьетнаме иностранцем, от первоначального исследования до получения Pink Book и управления после покупки.Вьетнамская система уникальна и включает в себя несколько обязательных шагов, которых нет на западных рынках — поэтому детальное понимание каждого шага имеет важное значение.Каждый шаг ниже описан в точности так, как это происходит в реальных сделках.

ШАГ 1. Стратегическое исследование рынка

Прежде чем выбирать объект или бронировать его, иностранные покупатели должны начать со структурированного этапа исследования.

Ключевые компоненты исследования рынка

1. Макро- и городские факторы

• тенденции экономического роста
• изменения численности населения
• размер сообщества экспатов
• спрос на аренду по районам
• динамика цен за 5–10 лет
• правительственные планы по инфраструктуре

Например, в Хошимине районы 1, 2, 7, Биньтхань и город Тхудык имеют разные профили спроса и рынки аренды.

2. Репутация застройщика

Иностранные покупатели должны проверить:

• историю сдачи объектов
• задержки в предыдущих проектах
• качество строительства
• финансовую стабильность
• отзывы клиентов
• историю судебных разбирательств (редко, но важно)

Репутация застройщиков во Вьетнаме значительно варьируется.

3. Тип и сегмент проекта

Сегменты включают:

• средний класс
• бизнес-класс
• премиум
• люкс

Ваши цели определяют подходящий сегмент.

4. Анализ инвестиций против конечного использования

Инвесторы в первую очередь уделяют внимание:

• доходности
• срокам перепродажи
• приросту капитала

Конечные пользователи в первую очередь уделяют внимание:

• комфорту
• местоположению
• удобствам
• долгосрочному владению

ШАГ 2. Выбор объекта и бронирование

Иностранные покупатели переходят к выбору проекта и объекта. Во Вьетнаме есть два сценария бронирования.

Сценарий А — Предварительное бронирование (ВОЗВРАЩАЕМОЕ)

Возвращаемый сбор за бронирование (обычно 50–100 миллионов VND) выплачивается для резервирования права выбора объекта на внутренней презентации.

Что получают покупатели:

• приоритетный доступ
• самый ранний выбор объектов
• самые низкие цены
• бронирование полностью возвращается, если покупатель отказывается от объекта
• бронирование обычно возвращается в течение 10–25 дней

Риски:

• еще не все документы доступны
• одобрение иностранного владения иногда находится на рассмотрении
• онлайн-макеты могут незначительно измениться в окончательном разрешении

Это нормально для ранних стадий.

Сценарий B — Бронирование после официального запуска

На этом этапе:

• подготовлена вся документация
• обычно выдается разрешение на иностранное владение
• скидки иногда меньше
• больше ясности в отношении графиков и рисков

Бронирование может быть возвращаемым, частично возвращаемым или невозвращаемым в зависимости от политики застройщика.

ШАГ 3. Комплексная юридическая проверка

Это один из самых важных шагов, и иностранные покупатели должны отнестись к нему серьезно. Процесс юридической проверки подробно описан в ГЛАВЕ 4, но основные компоненты на этом этапе включают:

Необходимые проверки документов

• Pink Book (сертификат права пользования землей) на уровне проекта
• Разрешение на строительство (должно соответствовать действительности)
• Разрешение на продажу жилья будущей формы
• Разрешение на иностранное владение
• Корпоративные полномочия застройщика
• Обновленный баланс иностранной квоты
• Проект SPA (двуязычный)

Для завершенных объектов

Покупатели должны проверить:

Случай 1 — Продавец владеет SPA (нет Pink Book)

Проверьте все документы застройщика, подтверждающие, что проект имеет право на иностранное владение.

Случай 2 — Продавец владеет Pink Book на имя покупателя (иностранца)

Это наиболее надежное доказательство права на иностранное владение.

ШАГ 4. Подписание SPA (Договор купли-продажи)

SPA — это основной договор, юридически обязывающий как покупателя, так и застройщика.

Для иностранцев SPA всегда:

• двуязычные (вьетнамский + английский)
• генерируются застройщиком
• высоко стандартизированы
• соответствуют вьетнамским юридическим нормам

Что включает в себя SPA:

• Общая цена
• График платежей
• Штрафы за просрочку платежа
• Обязательства застройщика
• Обязательства покупателя
• Условия передачи
• Объем гарантии
• Обязательства Pink Book
• Права на расторжение
• Разрешение споров

Варианты подписания:

• Во Вьетнаме (рекомендуется)
• За границей, через нотариальное заверение + консульскую легализацию (возможно, но медленно)
• Через доверенность (зависит от застройщика)

ШАГ 5. Первоначальный депозит после SPA

После подписания SPA покупатели вносят первый официальный платеж.

Объекты на стадии строительства:

• 10–30% в зависимости от политики застройщика

Завершенные объекты:

• 95% предоплата (требуется для получения передачи)

Застройщик предоставляет:

• официальную квитанцию
• счет-фактуру с НДС
• обновленный график платежей
• подтверждение исполнения SPA

ШАГ 6. Последующие платежи (на стадии строительства)

Вьетнамские застройщики предоставляют несколько типов планов оплаты:

• Связанные со строительством
• Связанные с датой
• Низкие ежемесячные платежи + баллон при передаче
• Планы с предоплатой 50–70–95% с большими скидками

Это подробно описано в ГЛАВЕ 5.Важно:

• Выбор плана оплаты может снизить общую цену до 12%.

ШАГ 7. Инспекция перед передачей

Иностранные покупатели (или их представители) проводят детальную инспекцию, уделяя особое внимание:

Ключевые моменты осмотра:

• стены и потолки
• полы
• сантехника
• электрика и освещение
• окна и двери
• кухонная и ванная арматура
• краска и отделка
• системы кондиционирования воздуха
• структура балкона
• общее качество изготовления

Любые проблемы документируются в Отчете о дефектах.Застройщик должен исправить все дефекты до завершения передачи.

ШАГ 8. Окончательный платеж и передача

После завершения платежей в соответствии с графиком:

Покупатель получает:

• ключи от квартиры
• карты доступа
• протоколы передачи
• правила здания
• гарантийные документы

Коммунальные услуги и плата за управление активируются на этом этапе.

С этого момента покупатель может:

• заселиться
• меблировать
• сдать в аренду
• перепродать (в зависимости от политики проекта)

ШАГ 9. Заявка на Pink Book (Свидетельство о праве собственности)

Иностранцам юридически разрешено получать Pink Book (Свидетельство о праве собственности на землю/дом).

Застройщик должен подготовить:

• сертификат технической готовности
• прием пожарной безопасности
• очистка от задолженности
• досье о праве собственности
• документацию по построенному зданию

Типичное время обработки:

• 3–12 месяцев, в зависимости от возможностей местного офиса DONRE.

Иностранные покупатели получают

Pink Book с:

• 50-летним правом собственности (продлеваемым)
• полными правами на продажу
• полными правами на аренду
• полными правами на передачу

ШАГ 10. Управление после покупки

Заключительный этап владения включает в себя:

1. Оплата текущих сборов за здание

• плата за управление
• плата за парковку
• коммунальные услуги

2. Управление арендой (необязательно)

• долгосрочная аренда
• краткосрочная аренда (в зависимости от правил здания)

3. Соблюдение налогового законодательства

• подоходный налог с арендной платы (5% НДС + 5% PIT)
• налог на прирост капитала при перепродаже (2%)

4. Хранение Pink Book

5. Планирование перепродажи

Иностранные покупатели могут перепродать:

• после переуступки SPA (иногда разрешено до передачи)
• после передачи
• с Pink Book (самая сильная привлекательность при перепродаже)

РЕЗЮМЕ

Процесс покупки во Вьетнаме стандартизирован и прозрачен, но включает в себя ряд шагов, незнакомых иностранным инвесторам. Понимание последовательности помогает избежать ошибок, задержек и проблем с соблюдением требований.

тест123